Het korte antwoord
Een volledige renovatie van een herenhuis of grachtenpand begint volgens de gepubliceerde indicatie van Tommy’s Service, het bouwteam dat onze projecten uitvoert, bij ongeveer € 1.500 per m². Voor een complete villarenovatie is dat het meest vergelijkbare vertrekpunt. Voor losse onderdelen geldt: een complete badkamer vanaf circa € 15.000, een maatwerkkeuken vanaf circa € 25.000.
Het zijn indicaties, geen offerte. Waar uw project uitkomt, hangt vooral af van de staat en constructie van het pand, de omvang van de ingrepen, vergunningen en monumentenregels, en het afwerkingsniveau dat u kiest.
De indicaties op een rij
Onderstaande bedragen zijn vanaf-prijzen: een ondergrens om mee te rekenen, geen gemiddelde. Bespreek bij elke offerte welke onderdelen precies zijn inbegrepen en of bedragen inclusief btw zijn.
| Onderdeel | Indicatie | Toelichting |
|---|---|---|
| Complete badkamer | vanaf ca. € 15.000 | Hoger bij maatwerkmeubels, natuursteen, een vrijstaand bad of het verplaatsen van leidingen. |
| Maatwerkkeuken | vanaf ca. € 25.000 | Afhankelijk van afmetingen, materialen, werkblad en apparatuur. |
| Volledige renovatie herenhuis of grachtenpand | vanaf ca. € 1.500 per m² | Het meest vergelijkbare gepubliceerde vertrekpunt voor een complete villarenovatie. |
| Woonkamer, maatwerkmeubels, ramen en deuren, tuin | op basis van ontwerp | Sterk afhankelijk van omvang, materiaal en techniek; hiervoor bestaat geen vaste vanaf-prijs. |
Rekenvoorbeeld. Bij 250 m² woonoppervlak betekent ‘vanaf € 1.500 per m²’ een vertrekpunt van circa € 375.000 voor een volledige renovatie. Dat is een ondergrens om een eerste gesprek mee te voeren, geen gemiddelde en geen offerte.
Wat de prijs het meest bepaalt
Tommy’s Service zegt het zelf zo: ‘De marge is groot omdat het pand beslist: aanvoer, constructie en monumentenregels verschuiven het bedrag meer dan de afwerking.’ In een villa zijn dit de grootste factoren:
- Staat en constructie. Fundering, draagconstructie, dak en kozijnen bepalen hoeveel werk er nodig is voordat de afwerking begint. Constructieve ingrepen, zoals een dragende wand weghalen of een grote opening maken, vragen om berekeningen en vaak om een vergunning.
- Installaties. Is de elektra, het leidingwerk of de verwarming aan vervanging toe, dan loont het om dat in één keer mee te nemen. Nieuwe installaties, vloerverwarming en ventilatie vormen een wezenlijk deel van het budget, ook al ziet u ze na de oplevering niet meer.
- Omvang en indeling. Ruimtes vernieuwen binnen de bestaande indeling is iets anders dan wanden verplaatsen, badkamers verleggen of een verdieping volledig strippen.
- Vergunningen en monumentstatus. Tekeningen, constructieberekeningen, leges en eventuele adviesrondes horen bij het budget. Bij een monument gelden extra regels voor materialen en details. Lees meer in onze gids vergunning nodig voor uw verbouwing?
- Bereikbaarheid en logistiek. Een villa met eigen oprit is eenvoudiger te bevoorraden dan een pand in een smalle straat, waar parkeren, een container of een kraan apart geregeld moeten worden.
- Afwerkingsniveau en maatwerk. Natuursteen, massief eiken, messing beslag en maatwerkmeubels maken het verschil in uitstraling, en in prijs.
Kosten die vaak vergeten worden
Naast de bouwsom zijn er posten die in een eerste begroting vaak ontbreken. Neem ze vanaf het begin mee:
- Ontwerp en engineering: architect of interieurontwerper, constructeur en eventueel een installatieadviseur.
- Leges voor de omgevingsvergunning. De gemeente bepaalt de hoogte daarvan.
- Onderzoek vooraf, zoals een asbestinventarisatie bij oudere woningen, funderingsonderzoek of bouwhistorisch onderzoek bij een monument.
- Tijdelijke woonruimte en opslag van de inboedel als u tijdens de renovatie niet in huis blijft.
- Een post onvoorzien voor verborgen gebreken die pas na de sloop zichtbaar worden.
Btw: welk tarief geldt?
Voor de meeste verbouwwerkzaamheden geldt het algemene btw-tarief van 21%. Voor een beperkt aantal werkzaamheden aan woningen die ouder zijn dan 2 jaar geldt 9%: isoleren, schilderen, stukadoren, behangen en schoonmaken. De twee jaar tellen vanaf het eerste gebruik als woning. Bij isoleren valt alleen het arbeidsloon onder 9%; de isolatiematerialen vallen onder 21%. Het vervangen van ramen, deuren of kozijnen en een algemene renovatie vallen niet onder het verlaagde tarief. Vraag daarom om een offerte waarin het tarief per onderdeel zichtbaar is.
Zo houdt u grip op het budget
- Beslis op papier, niet op de bouw. Elke keuze die tijdens de uitvoering verandert, kost tijd en geld. Een volledig uitgewerkt ontwerp met materiaalkeuze voorkomt dat.
- Vraag om een gespecificeerde offerte. Eén document met alle onderdelen en een planning. Wat er niet in staat, hoort u niet te betalen.
- Kies een vaste prijsafspraak met facturatie per fase. Zo betaalt u naar voortgang en weet u vooraf waar u aan toe bent.
- Combineer disciplines. Keuken, badkamers en installaties tegelijk aanpakken voorkomt dat later opnieuw moet worden opengebroken wat net klaar is.
- Start vergunning en onderzoek vroeg. Dan staan planning en prijs niet onder druk van uitstel.
Van indicatie naar vaste prijs
Een betrouwbare prijs begint bij het pand zelf. Tijdens een vrijblijvend privéconsult op locatie bekijken we uw villa, bespreken we uw wensen en geven we eerlijk aan wat er binnen uw budget past. Daarna volgen ontwerp, materiaalkeuze en een vaste prijsafspraak per fase. Lees ook hoe lang een villarenovatie duurt, wat er komt kijken bij een complete villarenovatie en wat een luxe badkamer kost. Of plan direct uw privéconsult.
Bronnen
- Tommy’s Service: veelgestelde vragen (kosten, doorlooptijden, vergunning, VvE) Indicaties van het bouwteam dat de projecten van Premium Houses uitvoert.
- Belastingdienst: 9% btw voor werkzaamheden aan woningen ouder dan 2 jaar
- Rijksoverheid: vergunning aanvragen voor (ver)bouwen, inclusief leges
- IPLO: asbestinventarisatieplicht bij sloopwerkzaamheden
Geraadpleegd op 6 oktober 2026.