Vergunning nodig voor uw verbouwing?

Wat is er veranderd met de Omgevingswet?

Sinds 1 januari 2024 staan de regels voor bouwen en de leefomgeving samen in één wet: de Omgevingswet. Elke gemeente heeft nu een omgevingsplan. Daarin zijn voorlopig de oude bestemmingsplannen, gemeentelijke verordeningen en een set rijksregels opgenomen (de ‘bruidsschat’). Gemeenten hebben tot eind 2031 de tijd om dat tijdelijke deel te vervangen door eigen, nieuwe regels.

Bij bouwen maakt de wet onderscheid tussen een technisch en een ruimtelijk deel, en bij monumenten komt er een derde toets bij:

• De technische bouwactiviteit: is het bouwwerk veilig, gezond en bruikbaar? Daarvoor gelden de landelijke regels uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).
• De omgevingsplanactiviteit bouwwerken: past het bouwwerk op deze plek, ook qua uiterlijk (welstand)? Dat staat in het omgevingsplan van uw gemeente.
• De rijksmonumentenactiviteit: een aparte toets voor wijzigingen aan een rijksmonument.

Belangrijk: ook als u vergunningvrij bouwt, moet het werk voldoen aan de technische regels uit het Bbl.

Wat mag zonder vergunning?

De meeste inpandige verbouwingen zijn vergunningvrij. Aan de technische kant mag een gedeeltelijke verbouwing zonder vergunning zolang de draagconstructie, de brandcompartimentering en de gevelisolatie niet veranderen. Aan de ruimtelijke kant is het veranderen van een bouwwerk zonder uitbreiding van de bebouwde oppervlakte of het bouwvolume in de regel vergunningvrij. Voorbeelden:

• Een nieuwe keuken of badkamer binnen de bestaande woning.
• Een niet-dragende binnenwand plaatsen of weghalen.
• Nieuwe vloeren, stucwerk, schilderwerk en maatwerkmeubels.
• Gewoon onderhoud waarbij detaillering, profilering en vorm gelijk blijven.
• Onder voorwaarden een aanbouw of bijgebouw in het achtererfgebied, onder meer maximaal 5 meter hoog en niet binnen 1 meter van openbaar toegankelijk gebied.
• Een dakkapel in het achterdakvlak, binnen vastgestelde afmetingen.

Let op: uw gemeente kan in het omgevingsplan andere regels stellen. En bij monumenten en in beschermde stads- en dorpsgezichten vervalt een groot deel van deze vrijstellingen.

Wanneer heeft u wél een vergunning nodig?

• Een dragende muur weghalen of de constructie wijzigen. Omdat de draagconstructie verandert, is een omgevingsvergunning voor de technische bouwactiviteit nodig. Een melding volstaat niet.
• Uitbreiden buiten de vrijgestelde zones. Bijvoorbeeld een aanbouw aan de voor- of zijkant, of een aanbouw die groter is dan de regels toestaan.
• Een dakkapel in het voordakvlak. Die is alleen vergunningvrij in een gebied dat de gemeente welstandsvrij heeft verklaard.
• Wijzigingen aan de voorgevel. Andere kozijnen of panelen aan de voorkant, of aan een zijkant die naar openbaar gebied is gekeerd, vallen niet onder de landelijke vrijstelling. Het omgevingsplan bepaalt wat mag; vaak is een vergunning nodig.
• Werk aan een monument of in een beschermd stads- of dorpsgezicht. Zie hieronder.

Twijfelt u? Doe de Vergunningcheck en bespreek uw plan eventueel vooraf met de gemeente. Aan de uitkomst van de Vergunningcheck kunt u overigens geen rechten ontlenen; het is een goede eerste indicatie.

Monumenten en beschermde stads- en dorpsgezichten

Bij een rijksmonument is de bescherming het strengst. Volgens de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed geldt die voor het gehele monument, inclusief kap, gevels, inwendige structuur en indeling, afwerking en nagelvast interieur, ook als de omschrijving in het register alleen de buitenkant noemt. Voor vrijwel elke wijziging is een omgevingsvergunning nodig. Gewoon onderhoud met dezelfde materialen, kleur, vorm, detaillering en profilering is vergunningvrij, net als het verwijderen van een keuken, badkamer of niet-dragende wand die na de aanwijzing als monument is aangebracht.

De gemeente beslist over de vergunning en vraagt bij ingrijpende plannen advies aan de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Of uw woning een rijksmonument is, ziet u in het Rijksmonumentenregister.

• Gemeentelijk monument: de bescherming is geregeld via de gemeente en het omgevingsplan. De regels verschillen per gemeente.
• Beschermd stads- of dorpsgezicht: hier is vergunningvrij bouwen grotendeels beperkt tot inpandige wijzigingen en de achterkant. Voorbeelden zijn Plan Zuid in Amsterdam en het Noordwestelijk Villagebied in Hilversum of Het Spiegel in Bussum, in Het Gooi.
• Subsidie en lening: eigenaren van een rijksmonument dat als woning wordt gebruikt, kunnen woonhuissubsidie aanvragen voor de instandhouding, tot maximaal 38% van de subsidiabele kosten. Het Nationaal Restauratiefonds verstrekt laagrentende leningen. Voor dezelfde werkzaamheden krijgt u niet zowel een lening als subsidie.

Een appartement? Denk aan de VvE

In een appartementsgebouw beheert de Vereniging van Eigenaars (VvE) de gemeenschappelijke delen, zoals gevel en dak. Binnen uw eigen appartement mag u volgens de wet zonder toestemming veranderingen aanbrengen, mits die geen nadeel toebrengen aan andere gedeelten. Het splitsingsreglement kan daarvan afwijken. Lees het reglement daarom vóór het ontwerp, en plan rond de vergaderingen van de VvE.

Andere regels die bij een renovatie horen

• Asbest. Wie sloopwerk laat uitvoeren, ook gedeeltelijk tijdens een renovatie, heeft een asbestinventarisatierapport nodig als asbest bekend is of redelijkerwijs vermoed wordt. Dat geldt niet voor een bouwwerk of deel daarvan dat na 1 januari 1994 is gebouwd.
• Sloopmelding. Wordt er asbest verwijderd of is er naar schatting meer dan 10 m³ sloopafval, dan moet de sloop ten minste vier weken vooraf worden gemeld.
• Werktijden. Bedrijfsmatige bouw- en sloopwerkzaamheden mogen op werkdagen en zaterdag tussen 7.00 en 19.00 uur. De gemeente kan dat alleen versoepelen, niet aanscherpen.
• Leges. De gemeente rekent kosten voor de vergunningaanvraag, mogelijk ook als de vergunning niet wordt verleend. De bedragen staan in de legesverordening van uw gemeente.
• Wkb. De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen geldt nog niet voor verbouw; de invoering daarvan is uitgesteld en heeft nog geen ingangsdatum. De aangepaste regels in het Burgerlijk Wetboek, onder meer over de aansprakelijkheid van de aannemer, gelden sinds 1 januari 2024 wel voor alle verbouw.
• Bomen. Veel gemeenten beschermen bomen; voor kappen kan een vergunning nodig zijn. Controleer de regels van uw gemeente voordat een aanbouw of terras wordt ontworpen.

Hoe lang duurt een vergunningaanvraag?

In de reguliere procedure beslist de gemeente binnen 8 weken; die termijn kan één keer met maximaal 6 weken worden verlengd. Voor de uitzonderlijke uitgebreide procedure geldt 6 maanden, eventueel verlengd met 6 weken. Anders dan onder de oude wet wordt een vergunning niet meer automatisch verleend als de gemeente te laat beslist. Reken daarnaast tijd voor tekeningen, constructieberekeningen en eventuele adviesrondes bij monumenten. Volgens Tommy’s Service kunnen vergunning en VvE-goedkeuring samen zes tot twaalf weken aan een project toevoegen. Meer over planning leest u in hoe lang duurt een villarenovatie?

Aangekondigd: meer ruimte voor vergunningvrij bouwen

Het kabinet heeft op 22 mei 2026 aangekondigd de mogelijkheden voor vergunningvrij bouwen uit te breiden en bouwregels te vereenvoudigen. Dat voorstel moet nog door het parlement. Tot die tijd gelden de regels zoals hierboven beschreven. Wij werken deze gids bij zodra er iets verandert.

Zo pakken wij het aan

Wij controleren de regels voor uw adres vóór de offerte: Vergunningcheck, omgevingsplan, monumentstatus en, bij een appartement, het splitsingsreglement. Is een vergunning nodig, dan bereiden we de aanvraag voor, in afstemming met uw architect of constructeur, en starten we die als eerste zodat de planning niet stilvalt. Lees ook wat een villarenovatie kost of hoe wij een complete villarenovatie aanpakken. Liever direct overleggen? Plan een privéconsult.